文/刘荣建 内蒙古东日律师事务所
近年来物业服务纠纷呈现出案件数量不断增加，物业公司与业主之间的矛盾也越来越激化，部分小区甚至出现物业与业主因为物业费而反复起诉的恶性循环。下面我们将从律师的角度对物业纠纷进行分析。
一、实践中业主的抗辩理由及其分析
（一）业主拖欠的物业费已经超过诉讼时效。
物业纠纷案件中部分业主会以其拖欠的物业费已经超过诉讼时效为理由不补交物业费，我国民事诉讼法也确实有关于诉讼时效为两年的规定，但是在物业纠纷的司法实践中业主以诉讼时效为抗辩理由拒绝缴纳物业费的一般不会被法院所采纳，具体可以参见呼和浩特中级人民法院作出的（2016）内01民终51号判决。法院认为由于物业服务的持续性以及生活常识可以推知物业服务企业在服务过程中已经对欠费的业主进行过催缴，诉讼时效也已经中断。
（二）物业收费过高，存在质价不符，物业公司提供的服务应达到甲级或者乙级的标准。 根据《内蒙古自治区物业管理服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费可根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由盟市级价格主管部门会同房地产行政主管部门报当地人民政府确定。而目前绝大多数物业服务企业是通过招投标的方式取得物业服务项目，即实行市场调节价。因此物业服务收费标准应通过物业服务合同签约方式协商确定。因此业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业费，物业公司亦应该按照物业服务合同约定的内容和标准为物业公司提供服务，而不是以所谓的“甲级”或“乙级”的标准提供物业服务。
同时根据《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》第二十二条规定，如果业主认为物业公司只收费不服务或者不按照规定提供服务而收取费用，业主可以向价格主管部门反映，但不能以此作为抗辩理由不交或者少交物业费。
（三）相邻业主的私搭乱建和相邻商铺油烟噪音对业主的生活造成影响
部分业主认为相邻业主进行私搭乱建、商铺业主的经商行为产生的油烟和噪音严重影响其业主的生活，而物业公司没有劝阻和拆除是物业公司没有履行职责，因此拒绝缴纳物业费。此项抗辩理由不会得到法院的支持，因为物业公司的服务内容是小区公共部位、公共设施的日常维修、养护、管理，公共区域绿化和公共环境卫生的养护与管理、小区的安全防范等。相邻业主进行私搭乱建、商铺业主的经商行为是其自主行为，是属于相邻权纠纷的范围受影响的业主可以通过协商或者诉讼的方式维护自身的合法权益。如果相邻业主或商铺业主的行为存在违反规划、危害相邻业主生活，物业公司有规劝引导或者向相关部门反映等职责，但物业公司没有强制职能，不能强制拆除或者对相关人员进行处罚。
（四）绿化不达标、公共设施损毁和小区安保不到位
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。部分业主提出小区绿化、卫生、公共设施维护不到位等抗辩理由以证明物业公司履行存在瑕疵，但物业服务企业的服务范围是极其广泛的并不仅仅包括这几方面，所以业主的举证一般达不到法律所规定的存在瑕疵或者重大瑕疵的程度。另外对于业主来说对物业公司服务不达标的举证是较为困难的，业主举证通常是通过照片或者视频的形式提供，但是照片和视频仅仅能够证明这是一个时间点、一个时间段的事实并不能证明这是一个长期存在的现象；这些证据的合法性一般不会得到法院的认可，所以业主在提供这些证据时要尽可能让其显示出小区的标志等。
（五）业主未与物业公司签订过《前期物业服务合同》，因此《前期物业服务合同》为无效合同。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
(六)关于业主主张交房后一直未入住请求减半收取物业费的分析
庭审中部分业主以《呼和浩特市物业管理服务收费办法》第十二条规定请求减半收取物业费，因为该法律规定已经被后来出台《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定所取代，即《呼和浩特市物业管理服务收费办法》第十二条已经被废止。所以请求减半收取物业费的主张是没有法律依据的，亦不会得到法庭的支持。
二、业主的正当抗辩理由
笔者通过查找法律法规以及相关书籍判例找到业主的正当抗辩理由，主要有以下几点：（1）物业服务企业怠于履行职责，未尽安全防范义务，导致物业小区内发生公共设备、设施遗失，或者发生重大事故、火灾水患，并且造成业主的财产损失或人身损害；（2）物业服企业在小区内设立了停车位，收取服务管理费，但未尽到服务管理职责，导致业主的车辆遗失；（3）物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中行为失当，对业主实施侵权行为，导致业主人身或财产受到损害；（4）物业服务企业或者该企业雇佣的施工人员在施工或维修过程中，未采取有效的安全措施，未尽到高空作业的注意义务，或违反施工规章制度给业主造成人身或财产损失；（5）物业服务企业属于管理，导致小区的公共设施存在安全隐患，造成业主伤害事件发生；（6）由于物业服务企业的过错造成电梯、供暖等停运，给业主造成财产损失或人身伤害；（7）物业服务企业未履行保安职责，或履行保安职责存在过错，导致小区内发生第三人对业主的侵害事件，造成业主的重大损失或人身伤害等。
如果物业服务企业不履行、不完全履行、公共费用分摊不合理或是扩大收费范围、提高收费标准重复收费等，业主可以向当地的人民法院起诉要求物业服企业继续履行、退还已缴纳的物业费或减少物业费。同时还可以建议政府价格监管机关对该企业的违规收费予以处罚。 三、关于滞纳金分析
物业纠纷案件中物业公司一般会主张物业服务合同中约定的滞纳金，要求业主支付因为拖欠物业而产生的滞纳金。笔者认为滞纳金具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款采取的惩罚性措施。因此，滞纳金应当发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程之中。物业服务纠纷中业主或物业使用人与物业公司是属于平等的民事主体，双方之间不存在隶属或者管理与被管理的关系。物业公司与业主签订的《业主临时规约》、《前期物业服务合同》违约责任形式为滞纳金，但是其本质上是平等主体之间就逾期履行民事缴费义务而应承担的责任，因此该滞纳金仍为违约金应受《合同法》及司法解释的调整，应当适用最高院关于付款的司法解释以中国人民银行发布的贷款基准利率计算违约金。 在司法实践中，以呼和浩特市为例，对于滞纳金的收取一般不会支持，各区的法院会以各种各样的理由驳回对滞纳金的主张。只有在极少部分业主被认定为长期恶意拖欠物业费的案例中才会支持。
四、物业公司注意事项
（一）物业公司通过断水、断电方式催缴物业费将构成侵权。
物业使用人适用水电，都是业主直接和水电等相关业务部门签约，水电相关费用都是由这些相关业务部门直接向业主收取，即使业主逾期或者拒绝缴纳相关费用，物业公司也没有断水、断电的权利。公共事业单位作为提供服务的一方，当接受服务一方经催告仍不付欠费时，有中止提供服务的权利。但这一规定，仅仅是对电、气、暖等公共服务单位的合法授权，现实中小区的物业公司最多只是代收费人，并非服务的提供者。物业公司以断水、停电的方式催缴物业费的做法将构成侵权行为，业主可以通过诉讼等方式维护自身的合法权益。
小区内业主财物丢失或者损毁物业公司是否应该赔偿
这种类型的纠纷应分为两种情形，一种是物业服务合同约定有财物保管服务。这种情形下，在发生财物丢失或损毁时，业主可以直接依据保管合同要求管理人承担相应的赔偿责任。另一种是物业服务合同没有约定财物保管服务。在这种情况下，管理人只有在其未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或损毁有过错的情形下，才承担相应的赔偿责任。管理人收取的费用虽然包含保安费，但并不意味着只要业主丢失财物，管理人就要承担责任，更不能以此为由拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事范围，已经超出了保安的职责范围。如果保安没有按照物业服务合同的约定尽到一般的维护和保障小区安全的义务，导致业主财产受到损失，管理人应当根据其过错程度承担一部分责任。
关于“打折”判决
在司法实践中，法院认为业主拒交或者欠交物业费的理由具有一定的正当性，但尚不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由，例如物业公司提供了保洁、安保服务等，但是没有达到合同约定标准。此时，既不应该全额支持物业服务企业的诉讼请求，亦不宜判决驳回其诉讼请求，而应依据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。打折的幅度一般为欠交物业费的70%到90%之间，具体幅度会以不同的法院不同的案情而变化。以呼和浩特市赛罕区法院为例，通过中国裁判文书网查询物业服务纠纷案件，其作出的判决有一半以上是“打折”判决。
物业服务纠纷案件中业主在举证方面处于劣势地位，提供的证据不能符合证据三性的要求。但是在实践中法官会到涉案的小区去实地查看、调查取证，并利用自己的自由裁量权对案件作出判决。这种判决往往就是一致的，即针对同一小区同一时间段的物业服务纠纷案件都会作出类似的判决。在裁判文书网上，我们可以发现同一小区同一时间段的判决都具有着相似性。
物业公司与业主之间本来应该和谐相处的一家人，业主向物业公司及时缴纳物业费，物业公司为业主提供高质量、人性化的物业服务。但是现实生活中并非总是如此，你很有可能面对的是傲慢无礼的物业公司或者恶意欠费的业主。这些是我们无法选择和避免的，但是我们能做的是在纠纷发生时做好充足的准备维护自己的合法权益。
