文/马建霞 内蒙古东日律师事务所
最近笔者接到当事人咨询：@马律师您好，向您咨询一下：买车位是否要看开发商有无所有权证？如果开发商拿不出车位的所有权证是不是就不能卖给业主，更不能出租给业主，也不能收取停车管理费等其他费用。而且在购买了车位的情况下物业公司还要再另外单独收取每年八百多的停车管理费，这停车管理费难道不是已经包含在物业管理费里了吗？为什么花了大价钱买了车位，而且还是没有所有权证的车位，还要再多掏这个停车管理费？而且房地产商还规定只能买车位不能租，这合法吗？
当事人的问题比较多，也非常具有现实性，我们可以将当事人的问题分成几个小的问题逐一分析。
一、开发商是否有权利对小区车位进行租售？
对于这个问题，我们有必要回顾一下前一段时间以及最近时不时冒出来的所谓南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，该案被称为全国首例判决业主享有地下停车库权益的案件，但实际对于本案多有误读，该案确实存在过，一审于2011年审理，但一审判决早已被南京中院撤销。 本案大体案情如下：位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会代表广大业主将开发商告上法庭。
当时南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。此案判业主获胜。
而一审判决后，被告星汉公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
星汉公司当时的上诉理由有三点，一是业委会作为原告主体不适格，其既未与星汉公司签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故业委会无权提起诉讼；二是根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三是星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，星汉公司应享有地下车库的所有权。
鼓楼区法院重新审理后认为，星汉花园业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告星汉公司关于业委会不符合主体资格的抗辩意见，法院不予采纳。
法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。
因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。
2014年9月，鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
由这个案例可以看出，因为《物权法》的相关规定，小区车位或车库不能一概而论，而应该加以仔细区别。下面我们就分情况逐一分析。
一般意义上而言，一个住宅小区，水电暖应该是其基本配套设施，但是车位车库并不是必须的，也即即使没有车位车库，也并不影响住宅小区的运行，因此其并不是小区的配套设施。但现在因为大家的出行方式，事实上我们已经名副其实步入汽车时代，现在的新建小区，停车位和地下车位某种程度上直接决定着小区房屋的价格，已经事实上成为小区的必备设施。所以对于其物权归属予以厘清，就具有特别重要的意义。
我们将其分类为车位、车库逐一进行分析。
（一）车位。车位分为地上车位和地下车位，二者的法律地位貌似相同，实则有很大差异。
地上车位，是占用一定面积的土地、用划线或其他区分标志隔离开来的特定区域。它具有构造上的独立性，也具有使用上的独立性。在我国，车位不能登记，其交易通过“买卖合同+交付”来完成。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，建筑物区分所有权中专有部分的认定标准是：构造上的独立性+使用上的独立性+可登记性。前两者属于事实属性，可登记性属于法律属性。事实属性是客观的，不以人的意志为转移；可登记性属于法律属性，是人为制造的属性，是可以改变的。
地下车位主要包括两种：
1.对地下防空工程的地面部分区隔而产生的特定区域。它们在构造上、使用上均具有独立性，与地上车位一样，不能办理登记。其在物权法中的定位，受到公法的严重影响。依照《人民防空法》的规定，防空工程分为地下防护建筑和结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。防空工程发挥作用的主要时间是战时，那么在非战争期间，这些防空工程如何利用呢？《人民防空法》第二十条规定，“应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”。正是在这种理念指导下，才出现了开发商大规模销售、出租、出借地下车位的现象。而在《人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此，秉承谁投资谁受益的原则，带有防空性质的地下车位，因为具有私有性，所以开发商可以出租、出售。从外观上看，地下防空工程具有构造上、使用上的独立性，如此，地下车位甚至地下车库就属于建筑物或构筑物区分而产生的专有部分。
（二）车库。地上车库的样态分两种：一种是作为独立的建筑物存在，在其上可以建立单独所有权。另一种是建筑物区分所有权方式存在的地上车库，它可以设立在建筑物地表一层，也可以是地上成排修建的车库群。从物权角度看，这类车库是专有部分所有权和建设用地使用权共有权的结合。可见，地上车库既可能是独立的作为建筑物或构筑物存在的不动产，也可能是区分建筑物或构筑物的专有部分。
物权的客体为物，作为物权客体的物，必须符合三个标准：独立性、可支配性和人身之外。地上车位和地上车库符合这三个标准，从应然的角度看其应该有权获得产权登记。我国法律法规没有禁止对地上车位、地上车库设立所有权，但现实中，大多数城市登记机关均拒绝为地上车位、地上车库办理所有权登记。作为不动产的地上车位、车库，其交易规则却是“买卖合同+交付”，购买人因无从登记，只能作为一个有权占有人，保有其对地上车位、车库的占有用益。
作为人防工程组成部分的地下车位、地下车库，在客体上，属于建筑物区分所有权中的专有部分。虽然其原初产生的根据是为了应对战时需要，在特定情形下，用途受公法管制，但在和平年代，战争某种程度上遥不可及，基于“出资决定产权”的原理，应该认可地下车位、车库属于建筑物的专有部分，可以建立所有权。
确认车位、车库和地下室所有权归属的法律标准大体应遵照以下三个标准：
（一）是否符合规划。在我国，不符合城市规划或建筑规划的建筑物，为违章建筑，不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划，是建立所有权的前提。
（二）对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是：车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售，开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为，均属于侵犯业主共有权的行为。业主不同意设立车位、车库的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车库或车位的标界物。业主同意的，地上车位、车库的所有权归业主，已收取的租金，应根据不当得利返还法则返还给业主。根据《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
地下车位、车库原本没有使用地表土地，但它们又确实在小区范围之内，人防工程虽然在地下，但其建造的可能性和合法性均来源于地表的建设用地使用权，这也可以从开发商取得土地只需要办理地表建设用地使用权相一致，因此应该认为其权利归属应源于地表使用权，故地下车位和车库也应认为其对占有土地享有建设用地使用权。
（三）建造费用是否分摊到住宅售价中，是确定车位、车库是否归开发商所有的重要标准。地下车位、地下车库的出售价款主要部分是建造费，土地的利用有时是无偿的，无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然，其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。如果分摊了，则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有，开发商就无权处置车位、车库了。如果没有分摊，则地上车位、车库属于开发商，自然可以出售、出租或出借。
二、开发商只售不租是否合理？
根据《物权法》第七十四条的规定，确定车位、车库的归属时，应当坚持车位、车库首先应当满足业主的需要的原则。如何理解首先满足业主的需要？笔者认为，应该从以下几个方面理解该问题，1、开发商修建了车位、车库后，应该优先将其出售、出租给业主，而不能高价卖给第三人，2、应该将选择买卖还是承租方式进行购买车位或车库的自主权交给业主，而不能一味的将车位或车库进行出售。当然，满足业主需要只能是合理的需要，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。由此在规划范围内的车位、车库应优选满足业主需要，只有在满足业主需要后，多余的车位、车库，开发商才有权自行处置。反之，如果开发商在没有按照规划满足业主合理需要情况下，将车位、车库高价转让给业主以外的其他人，应认为该合同违反了物权法第七十四条的规定应当被宣告无效。
三、购买车位后，是否意味着可以不再缴纳停车管理费了呢？
关于物业公司收取的停车费，更多的要看物业公司和业主委员会（业主）在物业服务合同中所做的约定。根据国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知发改价格[2014]2755号（七）住宅小区停车服务可知，住宅小区停车管理费系物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。即关于这部分费用，国家已经放开，交由市场调节。根据《物业管理条例》第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
据此购买车位后，物业公司收取的停车费是合法的，因为物业要对车位的消防，卫生，照明，通风等进行管理，但停车费必须遵循市场调节价。而对于占用业主公共道路或其它场地用于停车的，因为场地归业主共同所有，所以必须由全体业主共同协商决定，并且所收费用不能归物业公司所有，应当用于场地及周边设施的维护，管理，所收款项的支出也应向全体业主公开透明化。
